Hypotheekvorm

Welke hypotheek past bij mij of bij ons?

Welke hypotheek sluit het beste aan bij mijn situatie en waar moet ik allemaal rekening mee houden bij het afsluiten van een hypotheek? Met deze en andere vragen ben je bij ons aan het juiste adres. Een adviseur van Hypotheek&Zekerheid geeft je het beste advies voor je huidige situatie in combinatie met je wensen.

Je keuze hoeft niet moeilijk te zijn
Kom, voordat je op zoek gaat naar je droomhuis even bij ons langs voor een oriënterend gesprek. Wij maken geheel een berekening voor je gebaseerd op je persoonlijke situatie, wensen en toekomstplannen. Zo behandelen we de hoogte van je maandinkomen, je werksituatie, het onderpand en bepalen het maximaal haalbare hypotheekbedrag.
Bij het afsluiten van een hypotheek leen je geld van een financiële instelling. Dit bedrag moet je uiteindelijk terugbetalen en als vergoeding betaal je rente. De zekerheid die de Bank of instelling wil hebben is de zekerheid dat het geld ooit terugbetaald wordt. Daardoor krijgen ze het "recht van hypotheek" op je huis. Hierdoor hebben ze je huis als onderpand, zekerheid, totdat je de laatste euro's hebt terugbetaald.

Lineaire hypotheek

Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij je gedurende de looptijd elke maand hetzelfde bedrag aflost. Je lost je lineaire hypotheek dus gelijkmatig af. Het bedrag dat je aflost, hangt af van de hoogte van de hoofdsom en de looptijd van de hypotheek. Een lineaire hypotheek, hoe werkt het? Je hypotheekschuld neemt elke maand af. Hierdoor neemt de hypotheekrente die je moet betalen gedurende de looptijd ook af. De rente betaal je namelijk over de resterende schuld. Omdat de hypotheek steeds kleiner wordt, hoef je dus ook steeds minder rente te betalen. Dit betekent ook dat je fiscale voordeel gedurende de looptijd daalt. In het begin heb je veel renteaftrek, later minder.
Kenmerken van een lineaire hypotheek: • De hypotheek heeft een vaste einddatum • Tijdens de looptijd los je elke maand hetzelfde bedrag af • Je hebt zekerheid dat je de hypotheek aflost • Aflossing en rente (bruto maandlast) zijn in het begin hoog en op het eind laag Voordelen lineaire hypotheek: • Je betaalt per maand een gelijk bedrag voor je aflossing van je hypotheekschuld • Maandelijks gaat je hypotheekschuld naar beneden • De hypotheekrente die je betaalt neemt af gedurende de looptijd • Aan het begin van de looptijd heb je veel hypotheekrenteaftrek Nadeel lineaire hypotheek: • Aan het eind van de looptijd heb je minder fiscaal voordeel

Lineaire Hypotheek

Annuiteiten hypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij de maandelijkse som van rente plus aflossing gelijk blijft gedurende de gehele looptijd. Op de einddatum is de gehele hypotheek afgelost. Een annuïteitenhypotheek, hoe werkt dat? Bij een annuïteitenhypotheek blijven je maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Het bedrag dat je elke maand betaalt, wordt de annuïteit genoemd. Het maandelijkse bedrag bestaat uit aflossing en rente. De samenstelling van het bedrag dat je maandelijks betaalt, verandert per maand. In het begin betaal je een groot deel aan rente en is het aflossingsaandeel klein. Per maand verschuift de samenstelling van het totaal te betalen bedrag. Aan het einde van de looptijd is juist het renteaandeel klein en het aflossingsaandeel groot. Dat betekent dat je fiscale voordeel gedurende de looptijd daalt. In het begin heb je namelijk veel renteaftrek, later juist veel minder. Geleidelijk aan heb je steeds minder fiscaal voordeel.
Kenmerken van een annuïteitenhypotheek: • De hypotheek heeft een vaste einddatum • Tijdens de looptijd los je periodiek af • Je maandlasten (rente en aflossing) zijn elke maand hetzelfde • Je hebt zekerheid dat je de hypotheek aflost Voordelen annuïteitenhypotheek: • Aan het einde van de looptijd heb je je hypotheek afgelost • De hypotheekrente neemt gedurende de looptijd af • Je bruto maandlasten blijven gedurende de looptijd gelijk • Aan het begin van de looptijd heb je veel renteaftrek Nadelen annuïteitenhypotheek: • Je fiscale voordeel gedurende de looptijd daalt


Annuïteiten hypotheek

Traditionele Leven-hypotheek

Bij deze hypotheekvorm wordt er door middel van een levensverzekering gespaard voor de aflossing. De hoogte van de einduitkering is niet gegarandeerd. Het woord traditioneel duidt erop dat er inmiddels modernere varianten van deze hypotheekvorm zijn.
De kenmerken: • Er is geen verplichte aflossing tijdens de looptijd. • U heeft vaste maandelijkse lasten. Die bestaan uit rente en premie. • U profiteert maximaal van de fiscale mogelijkheden. • Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheek in principe (gedeeltelijk) afgelost met de kapitaalverzekering. • De uitkering van de gespaarde of belegde premies is belastingvrij, mits aan de fiscale voorwaarden is voldaan. • Vaak geldt een gegarandeerde rekenrente van 3%, met de kans op een hoger rendement. • De combinatie hypotheekverstrekker/ verzekeraar ligt niet vast, maar is vrij. • Hyotheekrenteaftrek alleen voor oude gevallen (afgesloten voor 1-1-2013).

Nieuwe hypotheken geen renteaftrek

Op een traditionele levenshypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. In plaats daarvan wordt gespaard voor een aflossing ineens aan het eind van de looptijd. Hiermee voldoet u dus niet aan de aflossingseis van het nieuwe regime per 1 januari 2013. Dit betekent dat bij een nieuwe traditionele levenshypotheek geen hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Omdat de hypotheek in dat geval in box 3 van de inkomstenbelasting valt tellen schuld en gespaard kapitaal beide mee bij het bepalen van de grondslag voor de vermogensrendementsheffing. Alleen als de hypotheek voor 1 januari 2013 is afgesloten is hypotheekrenteaftrek mogelijk. Oversluiten van deze 'oude gevallen' is wel mogelijk met behoud van de renteaftrek.

Traditionele Leven-hypotheek

Spaar hypotheek

De spaarhypotheek is een populaire versie van de levenhypotheek. Meestal wordt met een levenhypotheek een hypotheek bedoeld op basis van een gemengde kapitaalverzekering. Bij de spaarhypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. In plaats daarvan betaalt de geldnemer maandelijks een premie voor de gemengde verzekering. Deze premie bestaat uit 2 bestanddelen: • Een spaardeel: Hiermee wordt gespaard om aan het einde van de looptijd (een deel van) de hypotheek af te kunnen lossen. • Een overlijdensrisicodeel: Hierdoor kan (een deel van) de hypotheek afgelost worden bij vooroverlijden. De spaarhypotheek dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van het uiteindelijk bij elkaar gespaarde bedrag (het verzekerd bedrag) is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Hierbij is de rentevergoeding die u ontvangt over uw spaarsaldo altijd even hoog als de hypotheekrente die u betaalt. Een eventuele verhoging van de maandlasten indien de hypotheekrente zou gaan stijgen, wordt hierdoor altijd deels gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de spaarhypotheek een stuk stabieler zijn dan bij bepaalde andere hypotheekvormen. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt vaak niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek. De spaarhypotheek is alleen nog beschikbaar voor bestaande huizenbezitters die hun woning vóór 1 januari 2013 gekocht hebben en al een spaarhypotheek op die woning hebben. Alleen zij mogen deze bestaande spaarhypotheek nog oversluiten of omzetten zonder daarbij hun hypotheekrenteaftrek te verliezen.
Voordelen spaarhypotheek: • bij de spaarhypotheek wordt tijdens de looptijd niet afgelost. Hierdoor profiteert u optimaal van de hypotheekrenteaftrek mogelijkheden; • bij de spaarhypotheek worden eventuele renteschommelingen tijdens de looptijd van de hypotheek gedempt. Dit komt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente; • bij de spaarhypotheek kunt u kiezen voor een KEW waardoor u belastingvrij vermogen op kunt bouwen; • bij een hoge hypotheekrente maakt u bij de spaarhypotheek een hoog gegarandeerd rendement; • wanneer u met uw inkomen in de hoogste belastingschijven valt kan de spaarhypotheek extra interessant zijn bij hogere rentes. Immers, u krijgt dezelfde rente vergoed als de hypotheekrente die u betaalt en via de hypotheekrenteaftrek heeft u een relatief hoge aftrekpost door de hogere hypotheekrente. • bij de spaarhypotheek loopt u niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt. Nadelen spaarhypotheek: • Een spaarhypotheek is erg inflexibel. Vooral als u kiest voor een KEW. U moet zich dan aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van fiscale voordelen profiteren. Oversluiten naar een andere hypotheekvorm of een andere hypotheekverstrekker is daardoor zeer onvoordelig; • bij de spaarhypotheek geldt meestal een hogere rente dan bij andere hypotheekvormen; • in een spaarhypotheek zit altijd een overlijdensrisicoverzekering verwerkt. Met name voor alleenstaanden of ouderen kan dit ongewenst zijn; • bij een lage hypotheekrente is het rendement in de spaarhypotheek automatisch ook laag, vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente; • bij de spaarhypotheek bent u vaak gebonden aan 1 instelling voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren; • niet alle hypotheekinstellingen bieden een spaarhypotheek aan.


Spaar hypotheek

Bankspaarhypotheek

De bankspaarhypotheek (hypotheek banksparen) is een hypotheekvorm waarbij tijdens de looptijd van de hypotheek op een fiscaal gunstige manier vermogen wordt opgebouwd dat aan het eind van de looptijd van de hypotheek gebruikt dient te worden ter aflossing van de hypotheeklening. Let op: per 2013 is de bankspaarhypotheek voor starters niet meer interessant. Om hypotheekrenteaftrek te genieten, moeten starters kiezen voor een hypotheekvorm waarbij tijdens de looptijd afgelost wordt. Dat wil zeggen dat de keuze voor starters beperkt is tot de annuiteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Mensen die al een bankspaarhypotheek hebben, mogen deze vorm wel gewoon behouden met recht op hypotheekrenteaftrek. Onderstaande informatie is met name gericht op deze groep.
Wat is een bankspaarhypotheek? Voor vrijwel iedere lening geldt dat het geleende bedrag uiteindelijk afgelost zal moeten worden. Als we kijken naar de hypotheekmarkt, dan kennen we in Nederland een groot aantal wijzen waarop een hypotheek afgelost kan worden. Dit komt tot uiting in het grote aantal hypotheekvormen dat op de hypotheekmarkt aangeboden wordt. Sinds de introductie van banksparen, kan ook gekozen worden voor de bankspaarhypotheek. Bij de bankspaarhypotheek worden 2 producten gecombineerd: een hypotheeklening en een geblokkeerde rekening. Deze rekening wordt ook wel de bankspaarrekening genoemd. Op de bankspaarrekening wordt op regelmatige basis (meestal maandelijks) geld gestort. Het vermogen dat gedurende de looptijd van de hypotheek op de bankspaarrekening opgebouwd wordt, dient aan het eind van de looptijd van de hypotheek gebruikt te worden ter aflossing van de hypotheek. Gedurende de looptijd van de hypotheek is het uiteraard de bedoeling om op het gestorte vermogen rendement te behalen. Hierbij kan gekozen worden tussen sparen en beleggen. Hieronder gaan we verder op deze 2 opties in. De BEW - bankspaarhypotheek beleggen De bankspaarhypotheek waarbij het vermogen tijdens de looptijd van de hypotheek belegd wordt, staat bekend als de Beleggingsrekening Eigen Woning. Deze hypotheekvorm wordt ook wel Beleggingsrecht Eigen Woning of kortweg BEW genoemd. Bij de BEW wordt op een geblokkeerde beleggingsrekening geld gestort dat tijdens de looptijd wordt belegd. Meestal wordt belegd in beleggingsfondsen waarbij verschillende risicoprofielen mogelijk zijn. De risicoprofielen lopen van risicovol tot risicoloos, afhankelijk van de situatie en wensen van de consument. Omdat er meestal gekozen wordt voor een beleggingsvorm met enig beleggingsrisico, zal bij een BEW het rendement vrijwel nooit 100% zeker zijn. Het is bij een BEW daarom vrijwel nooit zeker of het opgebouwde bedrag op de bankspaarrekening op einddatum voldoende zal blijken te zijn om de hypotheeklening af te lossen. De SEW - bankspaarhypotheek sparen Bij de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) wordt tijdens de looptijd van de hypotheek geld gestort op een geblokkeerde spaarrekening. Met het op de bankspaarrekening opgebouwde vermogen wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd afgelost. Omdat bij een SEW sprake is van sparen, staat het rendement vooraf vast. Bij een SEW geldt dus dat er sprake is van een gegarandeerd eindkapitaal. Op het moment dat iemand kiest voor een SEW, staat bij voorbaat vast dat de hypotheek aan het eind van de looptijd afgelost kan worden. De spaarrente die ontvangen wordt op de bankspaarrekening, is bij een SEW vaak gekoppeld aan het hypotheekrentetarief dat betaald dient te worden voor de hypotheeklening. Vanwege deze koppeling, kan de bij de SEW maandelijks te betalen spaarsom een onzekere factor zijn. Mocht de hypotheekrente gedurende de looptijd van de hypotheek bijvoorbeeld gaan stijgen, dan zal de spaarrente die ontvangen wordt op de spaarrekening vaak ook stijgen. Omdat het eindkapitaal vaststaat, is het gevolg van een stijgende rente dat de maandelijkse spaarpremie omlaag kan. Het omgekeerde geldt uiteraard ook: als de hypotheekrente daalt, daalt de spaarrente die ontvangen wordt op de spaarrekening vaak mee. Gevolg is dat de maandelijkse spaarpremie bij een rentedaling zal moeten stijgen om tot het gewenste eindkapitaal te komen. Dankzij de koppeling tussen de hypotheekrente en de spaarvergoeding lijkt de SEW veel op de "ouderwetse spaarhypotheek".

Fiscaal voordeel bankspaarhypotheek

Het Nederlandse inkomstenbelastingstelsel wordt ook wel het boxenstelsel genoemd. Dat houdt in dat alle inkomstenbronnen onderverdeeld worden in 3 boxen. Voor banksparen is met name box 3 van belang. Box 3 is de box waarin het inkomen uit vermogen belast wordt. Ieder jaar dient iedere belastingplichtige te bepalen hoeveel vermogen (en/of consumptieve schulden) hij of zij bezit. Indien er sprake is van een positief vermogen, dan dient over dit vermogen in Box 3 - zo gauw het vermogen uitkomt boven de vrijstelling (21.139 euro in 2013) - standaard 1,2% belasting betaald te worden. Dit wordt de vermogensrendementsheffing genoemd. De hierboven beschreven vermogensrendementsheffing geldt niet als er gekozen wordt voor een bankspaarhypotheek (of voor de verzekeringsvariant: de Kapitaalverzekering Eigen Woning). Bij de bankspaarhypotheek hoeft het vermogen dat op de bankspaarrekening wordt opgebouwd niet in Box 3 meegenomen te worden. Hierdoor kan er over het opgebouwde vermogen dus een belastingvoordeel van 1,2% op jaarbasis ontstaan. Om dit belastingvoordeel te krijgen, moet er aan een aantal voorwaarden en regels voldaan worden. Deze voorwaarden en regels hebben we hieronder voor u op een rij gezet.

Voorwaarden en regels bankspaarhypotheek

Hieronder ziet u een overzicht van de belangrijkste regels waaraan u moet voldoen bij banksparen om in aanmerking te komen voor het belastingvoordeel: • de hypotheek moet afgesloten zijn met als doel het financieren of verbeteren van een eigen woning; • het opgebouwde vermogen op de bankspaarrekening moet gebruikt worden ter aflossing van de hypotheek; • de bankspaarrekening moet tijdens de looptijd van de hypotheek geblokkeerd zijn; • de bankspaarrekening moet ondergebracht zijn bij een bank of beleggingsinstelling die voldoet aan de eisen binnen de Wet op het financieel toezicht; • er moet sprake zijn van een eigen woning en een eigenwoningschuld; • er moet minimaal 15 jaar achtereen geld gestort worden op de bankspaarrekening, waarbij de hoogste inleg niet hoger mag zijn dan 10x de laagste inleg (dit staat ook wel bekend als de bandbreedte-eis); Op het moment dat aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is een uitkering tot 35.700 euro vrijgesteld van belastingen (dit bedrag geldt voor 2013 en wordt jaarlijks geïndexeerd). Op het moment dat er gedurende een periode van minimaal 20 jaar vermogen is opgebouwd, geldt een veel hogere vrijstelling van 157.000 euro (2013). De vrijstelling kan hierbij nooit hoger zijn dan het af te lossen hypotheekbedrag.

Zoals al in de inleiding aangegeven, gelden per 2013 nieuwe regels waardoor deze informatie in veel situaties (met name bij starters) niet meer van toepassing is!

Overlijdensrisico: wat gebeurt er bij overlijden? Bij veel hypotheekvormen is een overlijdensrisicoverzekering een vast onderdeel van de hypotheekconstructie. Denk hierbij aan een levenhypotheek, een spaarhypotheek of een hybride hypotheek. Bij een bankspaarhypotheek vormt een overlijdensrisicoverzekering geen standaard onderdeel van de hypotheekconstructie. Bij een bankspaarhypotheek wordt bij overlijden de opgebouwde waarde binnen de geblokkeerde bankspaarrekening gebruikt ter aflossing van (een deel van) de hypotheekschuld. Vooral in de eerste jaren na het afsluiten van de hypotheek als er nog weinig vermogen opgebouwd is op de bankspaarrekening, kan het bedrag dat voor aflossing gebruikt kan worden heel laag zijn. Mocht de huizenbezitter (1 van de huizenbezitters) dan komen te overlijden, dan kan dat er toe leiden dat de resterende hypotheeklening veel hoger is dan gewenst. Dit zou kunnen leiden tot problemen voor de nabestaanden. Om dit risico af te dekken, wordt bij een bankspaarhypotheek daarom vaak een losse overlijdensrisicoverzekering afgesloten.

Bankspaarhypotheek